Kosten beim Immobilienkauf in Spanien

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Kosten beim Immobilienkauf in Spanien

Wie in jedem Land fallen auch in Spanien beim Kauf einer Immobilie oder eines Bauplatzes neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene Kosten und Gebühren an.

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern sind die zu zahlenden Steuern und Abgaben in Spanien aber verhältnismäßig hoch.

Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht mit welchen zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf in Spanien als Käufer zu rechnen sind.

Die Vermögensübertragungssteuer

Sofern sich ein Käufer für eine gebrauchte, also eine Bestandsimmobilie, entscheiden, fällt in Spanien die sogenannte Vermögensübertragungssteuer an. Die Vermögensübertragungsteuer ist mit der in Deutschland bekannten Grunderwerbssteuer zu vergleichen.

Die Vermögensübertragungssteuer – abgekürzt ITP – beträgt je nach Region zwischen 6% und 10% des Kaufpreises. In Spanien gibt es hier eine Ausnahme, die Kanarischen Inseln. Auf den Kanarischen Inseln müssen Käufer anstelle der Vermögenssteuer (ITP) eine Erwerbssteuer bezahlen. Die Höhe der Erwerbssteuer beträgt auf den Kanarischen Inseln 7% des Kaufpreises.

Die Vermögensübertragungssteuer als auch die Erwerbssteuer müssen innerhalb30 Tagen unaufgefordert an das spanische Finanzamt bezahlt werden. Ein Beleg der Zahlung ist für die Eintragung ins Eigentumsregister zwingend notwendig.

Mehrwertsteuer

Handelt es sich beim Kauf der Immobilie in Spanien um einen Neubau direkt vom Bauträger, dann fällt keine Vermögensübertragungssteuer, sondern die Mehrwertsteuer – abgekürzt IVA – an. Die IVA sind Kosten beim Immobilienkauf in Spanien in Höhe von 10% und fallen bei Häusern als auch bei Wohnungen an. Auf den Kanarischen Inseln beträgt die IVA bei Neubauten nur 7%.

Beim Erwerb von gewerblichen Immobilien und Garagen als Neubau beträgt die Mehrwertsteuer 21%. Die Mehrwertsteuer wird beim Kauf direkt an den spanischen Unternehmer abgeführt. Dieser wiederum führt die Mehrwertsteuer dann an das spanische Finanzamt ab.

Achten Sie also beim Kauf eines Neubaus darauf, ob der angebotene Kaufpreis für die Immobilie bereits die Mehrwertsteuer enthält oder ob die Steuer noch zusätzlich zum Kaufpreis zu entrichten ist.

Steuerarten beim Immobilienkauf in Spanien

Wertzuwachssteuer

Die Wertzuwachssteuer wird sehr häufig mit der Veräußerungsgewinnsteuer verwechselt. Beim Kauf- bzw. Verkauf einer Immobilie fallen aber prinzipiell beide Steuern an. Die Veräußerungsgewinnsteuer ist ein Teil der Einkommensteuer. Die Wertzuwachssteuer hingegen geht an die Gemeinde bzw. die Stadt, in welcher sich das Kaufobjekt befindet. Die Höhe der Wertzuwachssteuer variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Bei der Wertzuwachssteuer wird nicht die Immobilie besteuert, sondern der Wertzuwachs von Grund und Boden. Die Wertzuwachssteuer ist generell vom Verkäufer zu entrichten. Bei einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer kann der Käufer aber in Haftung genommen werden.

Veräußerungsgewinnsteuer

Die Veräußerungssteuer kann analog zu der in Deutschland bekannten Spekulationssteuer gesehen werden. Der Verkäufer muss den ggfl. entstandenen Gewinn beim Verkauf der Immobilie versteuern. Im Worst Case kann der Käufer für die Veräußerungssteuer vom Finanzamt in Regress genommen werden. Dies passiert dann, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist und dann vom Finanzamt nicht greifbar wäre. In diesem Fall, was sehr selten vorkommt, wird der Käufer mit 3% aus der in der notariell beurkundeten Kaufsumme der Immobilie in Haftung genommen.

In der Praxis empfiehlt es sich daher für den Käufer bei der Kaufabwicklung mit einem „Nicht-Spanier“ 3% des Kaufpreises einzubehalten und erst dann abzuführen, wenn der Verkäufer seine Steuerschuld beglichen hat. Diese Vorgehensweise sollte aber im Kaufvertrag schriftlich fixiert werden.

Juristische Dokumentensteuer

Die juristische Dokumentensteuer wird in Spanien immer fällig, wenn ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wird. Je nach Region liegt die Höhe der Dokumentensteuer zwischen 0,1% und 1,5% des Kaufpreises. Die Dokumentensteuer wird häufig auch als Stempelsteuer bezeichnet.

Mögliche weitere Kosten beim Immobilienkauf in Spanien

Neben den bisher aufgeführten Steuern können weitere Kosten beim Immobilienkauf in Spanien anfallen. Hierzu gehören zum Beispiel Honorare für Makler, Notare und Anwälte.

Die Maklergebühren belaufen sich in der Regel zwischen 3% und 5% des Kaufpreises. Wer für die Zahlung der Courtage zuständig ist kann individuell vereinbart werden. Grundsätzlich verpflichtet ist jedoch derjenige, der den Vermittlungsauftrag erteilt hat. In der Praxis ist es nicht selten der Fall, dass der Makler den Kaufpreis der Immobilie um den Provisionsanteil erhöht. Eine Aufteilung der Provisionszahlung zwischen Käufer und Verkäufer ist ebenfalls möglich.

Das Honorar für einen Anwalt kann in Spanien frei vereinbart werden. In der Regel und als Richtlinie kann jedoch 1,5% bis 2% des Kaufpreises als Anwaltsgebühr kalkuliert werden.

Die Notarkosten belaufen sich je nach Aufwand inklusive der Eintragung ins Eigentumsregister zwischen 0,3% und 2,5% der Kaufsumme.

Stefan

Stefan

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