Immobilie kaufen in Spanien

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Immobilie kaufen Spanien

Die richtige Immobilie finden

Das eigene Traumobjekt in Spanien zu finden sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Im Vorfeld sollte man sich prinzipiell Gedanken darüber machen wo der Standort des begehrten Objektes sein soll. Mit dem Festland Spaniens, den Baleareninseln sowie den Kanaren gibt es hier nämlich mehrere Möglichkeiten.

Kriterien wie die Anbindung an die Heimat, das Klima, die Sprache und natürlich den Lebensbedingungen sollte man hier schon differenziert betrachten bevor man sich Informationsunterlagen zu Wunschimmobilie zuschicken lässt.

Seien Sie sich also im Klaren wo Ihre Traumimmobilie stehen muss, dass vermeidet unnötige Anreisen und somit Zeit und Geld.

Unterschied zum Immobilienkaufvertrag in Deutschland

Ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland bedarf einer notariellen Beurkundung. In Spanien hingegen gelten andere Rechte. Es ist egal ob ein Vorvertrag, ein Vertrag, eine Kaufoption oder ein anderes Schriftstück unterschrieben wurde. Entscheidend ist der Inhalt des Schriftstückes, dessen Inhalt vollumfänglich erfüllt und eingehalten werden muss – auch ohne notarielle Beurkundung.

Prüfen Sie daher immer, was Sie unterschreiben. Lassen Sie sich das Schriftstück ggfl. übersetzen, sollten Sie den Inhalt nicht verstehen.

Vor dem Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstückes sollten Sie sich grundsätzlich immer über die Legalität der Immobilie erkundigen. Lassen Sie sich daher immer Baugenehmigungen und behördliche Bestätigungen vorlegen. Fehlende Genehmigungen können im schlimmsten Fall zum Abriss der Immobilie führen. Prüfen Sie vor dem Abschluss auch immer den Zustand einer bereits vorhandenen Immobilie. Instandsetzungen können nicht nur teuer werden, sie kosten auch Zeit und Energie. Kalkulieren Sie zum Kaufpreis auch immer die laufenden Betriebskosten, sowie Steuern, Abgaben und Gebühren.

Ablauf des Kaufs einer Immobilie in Spanien

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien kommen neben anderen rechtlichen Grundlagen auch die Vorschriften des spanischen Gesetzbuches (Código Civil) zum Tragen. Für einen rechtsverbindlichen Vertrag sind folgende Bestandsteile notwendig: Höhe des Kaufpreises, Zahlungsmodalitäten, bei verheirateten Verkäufern die Zustimmung des Ehegatten und eine Regelung wer die Notarkosten und die Wertzuwachssteuer bezahlt. Prinzipiell sollten Sie sich als Käufer auch die Beschaffenheit der Immobilie sowie den aktuellen Nutzfaktor der Immobilie – also, ist die Immobilie aktuell vermietet oder leerstehend – schriftlich im Vertrag fixieren lassen.

Da jede Immobilie oder jedes Grundstück individuell zu betrachten ist, ist ein Immobilienkauf auch eine individuelle Angelegenheit und bedarf somit auch eines individuellen Kaufvertrages. Standardisierte Kaufverträge können zwar als Orientierung angesehen werden – von der Nutzung können wir jedoch nur abraten.

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Übergang von Eigentum – die zwei Varianten

  • Die Titulus-Modus-Lehre:

Das 2-stufige Verfahren umfasst als ersten Schritt, den Abschluss eines schriftlichen Kaufvertrages – was als Titel bezeichnet wird und den zweiten Schritt, was die Übergabe der Sache betrifft – dem Modus.

Bei diesem Verfahren wird man als Käufer zwar Eigentümer, man wird aber nicht in das Eigentumsregister, was dem deutschen Grundbuch entspricht, eingetragen. Im Worst Case könnte der Verkäufer die „verkaufte“ Immobilie ein weiteres  Mal verkaufen oder im Nachgang mit einer Hypothek belasten.

  • Der notariell beurkundete Kaufvertrag

Bei dieser Vorgehensweise wird wie in Deutschland der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet und das Eigentum an den Käufer übertragen. Für die Eintragung im Eigentumsregister ist der notarielle Kaufvertrag notwendig.

In der Praxis finden zumeist beide Anwendungen in Kombination statt. In Spanien ist es üblich einen schriftlichen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer aufzusetzen. Die daraus resultierenden Rechte und Pflichten sind bindend. Der Verkäufer verpflichtet sich die Immobilie an den Käufer zu verkaufen. Der Käufer wiederum verpflichtet sich gleichzeitig zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. In der Praxis werden beim Abschluss eines solchen Kaufvertrages 10% des Preises fällig.

Im Nachgang wird dann ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen. Im Gegensatz zu Deutschland fertig der Notar keinen Vertrag an, sondern beurkundet den im Vorfeld schriftlichen Kaufvertrag der beiden Parteien.

In Span ein ist es ratsam einen Anwalt mit der Abwicklung von Immobilienkäufen zu beauftragen. In Spanien ist es üblich, dass der finanzielle Part nicht über den Notar als Treuhänder abgewickelt wird. Der Notar hat mit der Beurkundung des Kaufvertrages seine Tätigkeit somit abgeschlossen.

Zahlung

Bei Bargeldzahlungen benötigen Sie als Käufer einen Einfuhrnachweis. Bei einer Fremdfinanzierung hingegeben benötigen Sie einen Darlehensvertrag als Nachweis. Als gängiges Zahlungsmittel bietet sich die Zahlung mit einem bankbestätigten Scheck an. Auf keinen Fall sollte eine Zahlung per Überweisung vor der Beurkundung stattfinden. Rückforderungen können nur über den juristischen Weg erfolgen, wobei solche Verfahren in Spanien über Jahre gehen können.

Tipp:

Der Notar hat in Spanien, im Gegensatz zu Deutschland, keine beratende Funktion. Nichts desto trotz ist auch in Spanien der Notar dazu verpflichtet die Eigentumsverhältnisse mit einem Blick ins Eigentumsregister zu prüfen. Häufig wird im Kaufvertrag ein Passus aufgenommen, dass der Notar aus zeitlichen Gründen von der Einsicht ins Eigentumsregister entbunden wurde und die Vertragsparteien darauf verzichtet haben. Von dieser Vorgehensweise raten wir dringend ab!

Zum Schutz vor Steuerbetrug ist in Spanien gesetzlich geregelt, dass die spanische Steueridentifikationsnummer (NIF = Número de Identificación Fiscal) beider Parteien im beurkundeten Vertrag enthalten sein müssen. Mit dieser Nummer können Verkäufer und Käufer vom Finanzamt identifiziert werden. Als Ausländer erhalten Sie anstelle der NIF eine NIE Nummer (NIE = Número de Identidad de Extranjeros). Eine fehlende Nummer im Kaufvertrag verhindert die Eintragung ins Eigentumsregister.

Stefan

Stefan

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